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深圳新地王123亿并不贵

2018-11-05 10:01:38

深圳新地王:123亿并不贵

本报 陈小瑛 深圳报道

7月26日,卓越置业集团以123.7亿元,一举拿下深圳前海首批推出的两宗商业性办公土地。两宗地块总价分别为51.89亿元和71.8亿元,溢价率为50%。此前深圳总价的地块为去年11月拍出的20亿元。由此,事隔8个月后,深圳总价地王终于被刷新。

据业内人士测算,两块地的楼面地价在扣除移交给政府的面积后为1.96万元/平方米。如果加上开发成本,以及税费和营销等成本,地块上的项目终成本将超过4万元/平方米。

“地价在我们的预期之内,50%的溢价率并不算高。”深圳前海管理局规建处处长胡灿透露。

据悉,今年下半年,前海还将出让宗地块,业内预计,今年前海土地收入或将达到近千亿元,而多年来,深圳每年土地出让收入基本维持在100亿元。如此,前海可以称得上是“钱海”。

项目售价将超5万/平方米

7月26日下午3点,深圳前海首次出让的T、T两宗地,以一次竞价方式确定竞得人。

整个竞买过程仅仅持续10分钟便宣告结果。两块地竞买价格接近的为卓越和绿地集团,终在0077地块中,卓越以51.89亿元摘冠。在0075地块中,卓越以71.80亿元略微高于绿地报价的71.39亿元。而万科、新世界联合体报价总共只有94.8亿元,华润置地报出的价格仅仅是底价。

“相比拍卖,前海采取一次性竞价较为理性,但也没想到会拿下。”卓越集团投资发展部总经理卜炜告诉《华夏时报》,未来仍将积极参与前海土地竞拍,即使开发只有10%的利润率,卓越也会做。

参与竞价的华润置地有关负责人则说,由于是一次性竞买,不知道别人的价格,所以出价有所保守,下个月第三幅地块价值更大,一定会再竞买,出价也会有所提高。

在业内人士看来,深圳前海管理局意在为地价首次探路,起拍价定的并不算高。

据了解,前海首批推出的三宗土地均为商业性办公用地,容积率高达8.54。其中,0077、0075地块土地面积分别为49152平方米、57481平方米,建筑面积分别为32.04万平方米、45.02万平方米,起始挂牌价为35亿元和47亿元,折合楼面地价分别为1.09万元/平方米和1.04万元/平方米。

按照约定,0077和0075在建成后,分别有51600平方米和99600平方米物业,必须无偿移交给前海管理局,这一成本将分摊至开发商所持有的面积,加上约20%的税费,以及根据前海方面所要求的,开发商不包括地价的投资强度不能低于1.5万元/平方米,按照通常30%的毛利率计算,据业内人士预测,该地块楼盘售价需高于5.5万元/平方米。

卓越集团负责人称:“卓越在售的商业地产价格达五六万元/平方米,因此这两块地对我们来说并不贵。”

据深圳市规划国土委有关负责人介绍,之所以采取一次性竞价,而非现场拍卖的方式,是为了避免土地价格被抬高。

“现场拍卖,可以中途打给领导请示价格,但一次性竞价则不存在,是开发商在计算成本和一定的利润后,报出的理性价格。”一位现场观摩的开发商称,前海不希望被炒作为卖地,政府首次出让也不希望价格太高。

从出让条件看,这两宗土地对竞买主体并未设置较高的门槛,只需具有城市综合体开发经验,2012年资产总额和主营业务收入不低于100亿元即可竞买。

按照规定,卓越集团在签订《出让合同》之后的5个工作日,将支付一半的地价款,余款1年内付清。若约定动工开发日期满1年未开发的,前海管理局将按成交价收回土地。

今年卖地或超千亿元

胡灿透露,今年下半年,前海还将推出8-10宗土地,预期今年总动工面积在500万平方米左右,明年将进入大规模建设阶段,但届时具体推出多少土地,还将视市场需求行情而定。

据了解,前海土地划分为22个单元,探索成片开发等开发模式,每块土地出让涉及的体量都会较大,因此创造出总价地王的几率较高。

此次前海首批推出地块中的第三宗土地将于8月16日揭晓竞拍结果,该地块对竞拍方要求较高,必须为香港联交所上市企业,且与不少于3家世界500强金融机构签订入驻该项目的合作意向,指向性较为明显。地块起拍价达到67.2亿元,起始单价为1.33万元/平方米。可以预见的是,届时深圳单幅土地总价的地王将再度被刷新。

有开发商预测,今年深圳前海的土地出让收入或超千亿元。查询深圳2008年后近5年来的土地出让收入,除2012年达273亿外,其余年份一直徘徊在100多亿元的低水平,难与北上广动辄数百亿的出让金匹敌。

针对前海出让土地收入归属的问题,胡灿告诉:“根据前海管理条例,扣除刚性支出之外,主要用于前海的基础设施建设,同时,将15%-20%的土地收入作为前海产业发展基金,对节约、集约用地给予奖励。也就是说,前海的土地收入并不会纳入深圳的土地财政中。”

据综合开发研究院与中国银行的共同测算,前海合作区未来10年固定资产投资规模将达4717亿元,其中基础设施需投资2665亿元。此前,深圳前海管理局局长郑宏杰表示,前海完成前期基建大概需要520亿元左右,资金全部来源自筹。

深圳前海管理局副局长蔺宏曾表示,按照《前海深港现代服务业合作区条例》,基础设施建设所需资金,将主要通过利用土地融资这个渠道来筹集。前海土地出让收入,将填补前海建设的巨额资金缺口。

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